Immeuble dans une succession : les vérifications à faire avant de compléter l’inventaire

Que faut-il vérifier lorsqu’un immeuble fait partie d’une succession?

Lorsqu’une personne décède, tout immeuble dont elle est propriétaire doit généralement être pris en considération dans l’inventaire de la succession. Il est donc important d’identifier chaque immeuble, d’en estimer la juste valeur marchande et de recueillir certains renseignements qui seront utiles tout au long du règlement de la succession.

Cette page a pour objectif de vous aider à ne rien oublier avant de compléter votre inventaire.

Vérifiez quels immeubles appartiennent au défunt

Commencez par dresser la liste de tous les immeubles appartenant à la personne décédée.

Il peut notamment s’agir :

☐ de la résidence principale;

☐ d’un chalet ou d’une résidence secondaire;

☐ d’un terrain vacant;

☐ d’un immeuble à revenus;

☐ d’une terre agricole;

☐ d’un garage ou d’un bâtiment distinct;

☐ d’un immeuble situé à l’extérieur du Québec ou du Canada.

Si plusieurs immeubles appartiennent au défunt, chacun devrait être identifié séparément.

Déterminez la juste valeur marchande

L’inventaire devrait normalement présenter la juste valeur marchande de chaque immeuble à la date du décès.

Selon la situation, cette valeur peut être établie à partir :

d’une évaluation professionnelle;
d’une opinion de valeur d’un courtier immobilier;
d’une analyse de ventes comparables;
ou de toute autre méthode raisonnable.

Conservez les documents ayant servi à établir cette valeur.

Vérifiez également

Avant de compléter votre inventaire, prenez quelques minutes pour répondre aux questions suivantes.

☐ S’agit-il de la résidence principale du défunt?

☐ L’immeuble est-il détenu en copropriété?

☐ Existe-t-il une hypothèque?

☐ Les taxes municipales sont-elles payées?

☐ Les taxes scolaires sont-elles payées?

☐ Une assurance habitation est-elle toujours en vigueur?

☐ L’immeuble est-il vacant ou occupé?

☐ L’immeuble est-il loué à un ou plusieurs locataires?

☐ Des travaux urgents sont-ils nécessaires afin de préserver sa valeur?

☐ Les clés, actes et autres documents importants ont-ils été retrouvés?

Vérification importante pour les immeubles acquis avant le 22 février 1994

Si un immeuble de la succession a été acquis avant le 22 février 1994, il est fortement recommandé de vérifier si un choix fiscal a été produit à cette époque, communément appelé la cristallisation du gain en capital.

Ce choix pouvait permettre d’augmenter le coût fiscal de l’immeuble. Encore aujourd’hui, cette information peut avoir une incidence importante lors de la vente de l’immeuble ou du règlement de la succession.

Pour effectuer cette vérification, il est recommandé de retrouver la déclaration de revenus de 1994 de la personne décédée ainsi que les documents fiscaux préparés cette année-là. Si vous ne les possédez pas, votre comptable ou le préparateur des déclarations de revenus pourrait être en mesure de confirmer si ce choix fiscal a été exercé.

En cas de doute, il est fortement recommandé de consulter un comptable ou un fiscaliste, puisque cette information peut avoir des conséquences fiscales importantes.

Documents utiles

Selon votre situation, vous pourriez avoir besoin notamment :

de l’acte d’achat;
des derniers comptes de taxes municipales;
des derniers comptes de taxes scolaires;
du contrat d’assurance habitation;
des relevés hypothécaires;
d’une évaluation municipale (à titre indicatif seulement);
d’un rapport d’évaluation ou d’une opinion de valeur, s’il y a lieu;
de la déclaration de revenus de 1994, lorsque l’immeuble a été acquis avant le 22 février 1994, afin de vérifier si un choix fiscal a été produit.

Dans La Trousse du liquidateur

Lorsque vous remplissez le formulaire Inventaire fiscal de La Trousse du liquidateur, pensez à inscrire :

la juste valeur marchande de chaque immeuble;
les renseignements permettant de bien identifier chaque propriété;
les hypothèques, s’il y a lieu;
les informations permettant de déterminer si l’immeuble constitue la résidence principale du défunt.

Ces renseignements seront utiles non seulement pour l’inventaire, mais également pour plusieurs démarches fiscales et administratives qui suivront.

À retenir

Un immeuble représente souvent l’un des actifs les plus importants d’une succession. Identifier correctement chaque propriété, déterminer s’il s’agit de la résidence principale, conserver les documents pertinents et vérifier si un choix fiscal de 1994 (cristallisation) a été produit, lorsque l’immeuble a été acquis avant le 22 février 1994, peut éviter des erreurs coûteuses lors du règlement de la succession.

Besoin d’un coup de pouce?

Les renseignements présentés sur cette page vous aideront à ne rien oublier. Pour faciliter la préparation de votre inventaire, vous pouvez utiliser le formulaire Inventaire fiscal de La Trousse du liquidateur.

Le formulaire est offert seul ou à l’intérieur de La Trousse du liquidateur, qui regroupe près d’une centaine de modèles, formulaires et guides pratiques conçus pour accompagner le liquidateur à chaque étape du règlement d’une succession.

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Avis important

Les renseignements présentés sur cette page sont fournis à titre informatif et ne constituent pas un avis juridique ou fiscal. Chaque succession comporte des particularités qui peuvent influencer les démarches à effectuer.

Pour toute question concernant les droits des héritiers, le transfert d’un immeuble, l’interprétation d’un testament ou les obligations légales du liquidateur, il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat.

Pour les aspects fiscaux, notamment la détermination de la résidence principale, la vérification d’un choix fiscal de 1994, le calcul des gains en capital, les déclarations de revenus ou les conséquences fiscales liées à un immeuble, il est recommandé de consulter un comptable ou un fiscaliste.